يفكر ترامب في جعل فاني ماي وفريدي ماي قائمة بخصخصة. هل هي فرصة استثمارية أم قلق خفي بشأن رفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري؟ | سلسلة أخبار Abmedia

دفعت المنشور الأخير من الرئيس الأمريكي ترامب فاني ماي وفريدي ماك إلى دائرة الضوء مرة أخرى. وقال ترامب إنه يعتزم إعادة الشركات إلى الشركات الخاصة والتربية ، لكنه يعد بأن الحكومة ستواصل العمل كدعم للكيينين. أثارت هذه الملاحظة ارتفاعًا حادًا في الأسهم ، لكنه جعل الكثير من الناس قلقين من أنها ستزيد من أسعار الفائدة على الرهن العقاري وأن شراء منزل في المستقبل سيصبح أكثر تكلفة.

ما هي المؤسسات فاني ماي وفريدي ماي؟

في عام 1938 ، أنشأ الكونغرس الأمريكي الرابطة الوطنية الرهن العقارية الفيدرالية (Fannie MAE) لإحياء سوق العقارات في الولايات المتحدة بعد انهيار الكساد العظيم. بعد ثلاثين عامًا ، شكلت الحكومة نفس الوكالة تقريبًا ، شركة Federal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac).

تشتري كلتا الشركتين قروضًا منزلية من البنوك ومؤسسات الإقراض الأخرى وبيعها في الأوراق المالية للمستثمرين ، ما يسمى الرهن العقاري. ثم قام فاني ماي وفريدي ماك بتأمين هذه الأوراق المالية لحماية المستثمرين عندما يتخلف أصحاب المنازل عن القروض. توفر هذه الأساليب المزيد من رأس المال ، مما يسهل على مشتري المنازل ، وخاصة العائلات ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​، الحصول على قروض. وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، تمثل فاني ماي وفريدي ماي حوالي 70 ٪ من سوق قروض الرهن العقاري في الولايات المتحدة.

عملت فاني ماي وفريدي ماي كمساهمين خاصين مملوكين بالكامل لعقود. ومع ذلك ، بسبب الدعم الحكومي الضمني ، يعتبر المستثمرون أن الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري لهذه الكيانات هي واحدة من أكثر الأصول أمانًا. في الأساس ، فإن مشتري هذه الأوراق المالية على استعداد لقبول أسعار الفائدة المنخفضة لأنهم يعتقدون أن الحكومة الأمريكية لن تسمح أبدًا لهذه المؤسسات المهمة بإفلاس. تم تأكيد ذلك عندما اندلعت أزمة الرهن العقاري الفرعي في عام 2008.

أزمة الرهن العقاري الفرعية لعام 2008 ، فاني ماي وفريدي ماي ، تم الاستيلاء عليها من قبل الحكومة

أثارت أزمة الرهن العقاري تحت الرهن العقاري في عام 2008 تسونامي مالي ، وبدأ عدد كبير من قروض الرهن العقاري في الرهن العقاري (الرهن العقاري الفرعي) ، وبدأت فاني ماي وفريدي ماي تعاني من خسائر ضخمة. انخفضت أسعار المنازل في الولايات المتحدة وبدأ أصحاب المنازل في التخلف عن القروض. بما أن Fannie Mae و Freddie Mae يقدمان ضمانات لهذه الأوراق المالية المرتبطة بالرهن العقاري ، فإنهما ملزمون بتغطية الخسائر. كما عانت استثماراتهم من خسائر وكانت على وشك الإفلاس.

برزت الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) لتنظيم شركات الرهن العقاري المضطربة ، والتي خططت لأكبر برنامج إنقاذ في تاريخ الولايات المتحدة – حيث بلغ 191 مليار دولار ، بتمويل من دافعي الضرائب. في المقابل ، أصبحت الحكومة المالك الفعلي لفاني ماي وفريدي ماي ، حيث يسيطرون على حوالي 80 ٪ من أسهمها. لقد اختفت استثمارات المساهمين الأصلية تقريبًا ، وانخفض سعر السهم حوالي 65 دولارًا للسهم إلى بضعة سنتات في عام 2007. بموجب شروط الحضانة ، لا يمارس المساهمون الخاصون أي سيطرة ولن يتلقوا أي أرباح.

في عام 2010 ، تم حذف الشركات من بورصة نيويورك لأن سعر السهم فشل في تلبية الحد الأدنى من المتطلبات التي لا يقل عن دولار واحد لمدة 30 يومًا متتاليًا. يتم تداول هذه الشركات حاليًا في شكل أسهم بدون وصفة طبية.

بيل أكمان يراهن على فاني ماي وفريدي ماي خصخصة

بيل أكمان ، مدير صندوق التحوط المعروف ، ينتبه إلى فاني ماي وفريدي ماي لفترة طويلة. وقد صرح علنا ​​أن الشركتين قد حسنت مناصب رأسمالية وقد أداء بقوة نسبيا في حالة سوق الإسكان الأمريكي البطيء. بالإضافة إلى ذلك ، يتوقع أن تنهي الحكومة الأمريكية تنظيم الشركتين ، مما يجعلهما شركة خاصة مرة أخرى ، ويواصل صندوق التحوط بيرشينج سكوير زيادة حصتها في الشركتين.

وفقًا لـ Keefe ، محلل Bruyette & Woods Bose Georgeمنظر، على الرغم من أن هذه العملية معقدة ، إلا أن خصخصة فاني ماي وفريدي ماي لا تتطلب موافقة الكونغرس ما لم تكن هناك حاجة إلى مراجعة مقالات جمعية الشركة.

لكن المستثمرين الذين يحملون أسهم فاني ماي وفريدي ماي لا يزالون يواجهون العديد من العقبات قبل أن يحصلوا على عوائد ضخمة. إذا حاولت هذه الشركات جمع الأموال المطلوبة من خلال الاكتتاب العام ، فسيتم تخفيف أسهم المساهمين الحاليين. علاوة على ذلك ، على الرغم من أن الشركات قد عادت أكثر من 300 مليار دولار من أرباح الخزانة منذ الإنقاذ ، أكثر من استثمارات دافعي الضرائب الأصلية ، إلا أنها لا تزال مدين للحكومة بالكثير من المال بموجب قواعد الحضانة المعقدة ، ويجب حل هذه القضايا قبل أن تخرج عن السيطرة الحكومية.

ما هي إيجابيات وسلبيات خصخصة فاني ماي وفريدي ماي؟

يقول بعض النقاد إن خصخصة فاني ماي وفريدي ماي يمكن أن تجعل شراء منزل أكثر تكلفة. إذا بدأ المستثمرون في الاعتقاد بأن دعم الحكومة الضمني لفاني ماي وفريدي ماي قد أضعف ، فإن فرص المستثمرين الذين يطالبون بزيادة علاوة على مواجهة مخاطر الائتمان المرتفعة ، مما قد يؤدي إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

قال العديد من مؤيدي Fannie Mae و Freddie Mae إنه سيقدم منافسة مفيدة لسوق العقارات. ويعتقدون أيضًا أن هذا سيحول بشكل صحيح مخاطر الفشل من دافعي الضرائب إلى المستثمرين من القطاع الخاص.

أشار مؤيدو الخصخصة أيضًا إلى أنه على الرغم من أن التنظيم الفيدرالي لفاني ماي وفريدي ماك كان في البداية مجرد إجراء قصير الأجل ، إلا أنه استمر لمدة 17 عامًا. قالوا إن فاني ماي وفريدي ماي قد عادوا إلى أرباح ثابتة ، وبعد الخصخصة ، يمكن للحكومة أن تكسب الإيرادات من خلال بيع الأسهم بانتظام التي يسيطرون عليها في السوق.

كانت أسهم Fannie Mae و Freddie Mac لا تزال تحوم حول دولار منذ أكثر من نصف عام ، وارتفعت إلى 10.78 دولار و 7.1 دولارات مؤخرًا ، لكنها لا تزال بعيدة عن 70 إلى 80 دولارًا في ذروتها.