من منظور دائرة العملة والاستثمار العقاري في الصين وتايوان: هل من الأفضل استئجار منزل أو شراء منزل؟ | سلسلة أخبار Abmedia
في دائرة العملة ، تعد كفاءة رأس المال وتكلفة الفرصة البديلة أكثر أهمية من أي شيء آخر ، مما أدى إلى المزيد والمزيد من الأشخاص إلى إعادة فحص المفهوم التقليدي المتمثل في “شراء منزل يساوي الاستثمار”. بالنسبة لبعض اللاعبين المخضرمين في دائرة العملة ، لم يعد شراء منزل نقطة الحياة المالية ، ومن المرجح أن يصبح أكبر مصيدة في تخصيص الأصول. عندما يواجه سوق الإسكان الصيني المخاطر الهيكلية ، قد يساعدنا البدء من منظور مشفر في رؤية الحقيقة بوضوح.
الفوائد المالية هي الملك: شراء منزل أصبح “طلبًا مزيفًا”؟
تشفير OG yuyue_chris شارك ، بعد دخول مجال التشفير ، قام بتغيير مفهومه تمامًا لإدارة الأصول وتابع التخصيص الأمثل لتكاليف الفرصة البديلة والأموال. وهو يعتقد أن شراء منزل هو ببساطة “طلب خاطئ” قبل أن تتراكم الأصول بالكامل.
أخذ عقار بقيمة 10 ملايين يوان بمثابة مثال ، إذا تم حسابه بمعدل فائدة سنوي 4 ٪ لوزارة الخزانة الأمريكية ، فإنه يعادل خسارة 400000 يوان سنويًا ، وهو ارتفاع يصل إلى 4 ملايين يوان في عشر سنوات. إن استئجار منزل من نفس القيمة لا يكلف حوالي 10،000 يوان شهريًا ، والتكلفة الإجمالية في عشر سنوات تبلغ حوالي 1.2 مليون يوان. فيما يتعلق بالكفاءة المالية ، يعد استئجار منزل أفضل بكثير من شراء منزل ، ولن يضحى بالسيولة والخيارات المستقبلية.
بدون مطالب جامدة مثل الولادة ، يمكن للأشخاص المعاصرين أن يعيشوا حياة مريحة بناءً على استئجار منزل ويجب عدم اختطافها من قبل المفهوم التقليدي المتمثل في “شراء منزل هو هدف الحياة”.
هل تشتري منزلاً أم ديونًا؟ وهم الرافعة المالية في سوق الإسكان في الصين
مشفر كول weituo المشفرةمن منظور النظام الكلي أكثر ، فإن انتقاد العقارات في الصين هو في الأساس وهم تمويل منسوج من قبل الحكومة والبنوك ومطوري العقارات. وأشار إلى أن أرباح الشركات العقارية يتم ابتلاعها بنسبة 45 ٪ من الضريبة ذات قيمة الأراضي ، إلى جانب تكاليف القروض المصرفية ، وغالبًا ما تكون هوامش الربح الفعلية منخفضة مثل الأرقام الفردية.
ومع ذلك ، لا يزال مطورو العقارات مستمرين لأنهم يمكنهم الاعتماد على التمويل والرافعة المالية:
يعتمد النظام بأكمله على الأسعار المستقرة للمنازل التجارية والسلبية المستعملة ، والتي هي في الواقع “حصان صغير يسحب عربة كبيرة”تقسيم القرص. عندما لا يمكن أن تستمر أسعار المساكن في نهاية المدة ، وحتى المناطق الساخنة من الدرجة الأولى مثل خليج Linglong أو Shanghai Zhangjiang في Suzhou قد انخفضت إلى النصف أو انخفضت بشكل حاد ، فإن سوق الإسكان بأكمله في خطر.
قرض مسؤولية غير محدود: الجحيم المالي الفريد للصين
في عينيه ، كان ما اشتراه المشتري بالفعل 90 ٪ من الديون المحلية بالإضافة إلى 10 ٪ من تكلفة البناء. قروض الرهن العقاري في الصين أكثر نادرة في العالمالمسؤولية غير المحدودة“الشروط. حتى إذا انخفضت أسعار المساكن والموت العقاري ، فإن الديون المتبقية لا تزال بحاجة إلى سدادها من قبل الأفراد ، وإلا فسيتم إدراجها على أنها”خرق الثقة“، مما يؤثر بشكل خطير على التوظيف والحياة في المستقبل.
في المقابل ، تستخدم العديد من البلدان مثل الولايات المتحدة وأستراليا وكندا “قروض المسؤولية المحدودة”. بمجرد أن تتمكن قيمة العقار من تغطية القرض ، يمكن للمقترض اختيار تسليم المنزل لوقف الخسارة ، وسيتم إيقاف الحد الأقصى للخسارة على العقار نفسه. هذا أيضًا يجعل مشتري المنازل الصينيين أكثر عرضة للخطر الرهائن الماليين عندما ينخفض الاقتصاد.
تكشف بيانات MSCI: دخل سوق الإسكان في الصين في سوق الدب طويل الأجل
وفقًا لأحدث إصدار من MSCIMSCI China مؤشر العقارات》 تقرير ، كانت الأسهم العقارية في الصين أداء ضعيفًا بشكل عام منذ عام 2016 ، مع عائدات سنوية بلغت -8.8 ٪ اعتبارًا من مايو 2025 ، مع انخفاض أكبر في خمس سنوات بلغت 73 ٪. يضم المؤشر 6 شركات عقارية كبيرة ، بما في ذلك Vanke و China Resources و Poly.
أشار التقرير إلى أنه بين عامي 2020 و 2024 ، كان للقطاع نموًا سلبيًا لمدة خمس سنوات متتالية ، وانخفض بنسبة 31.75 ٪ في عام 2023. بالإضافة إلى ذلك ، على الرغم من أن معدل عائد الأرباح هو ما يقرب من 3 ٪ ، إلا أن نسبة السعر الإجمالية إلى السهم (P/E) هي سالبة في السهم.
تقلب قطاع العقارات مرتفع للغاية ونسبة Sharpe سلبية ، مما يعني أن مكافأته ليست كافية للتعويض عن المخاطر ، وقد فقدت سمة “استثمارها” في البيانات الكمية. هذا ليس مجرد ضغط قصير الأجل ، ولكن علامة على الركود الهيكلي.
(لا يوجد Blackrock لا يلعب؟ بيع آخر مكتب تجاري في شنغهاي بخصم 30 ٪ ، ويستعد للانسحاب من سوق العقارات الصيني بالكامل)
الوضع الحالي في تايوان: انخفاض الإيجارات وارتفاع أسعار المساكن
إذا أردنا وجهة نظرنا إلى تايوان ، فسوف نواجه أيضًا مشكلة سوء توظيف الأموال في سوق الإسكان. وفقًا لإحصائيات وزارة الداخلية ، بلغ متوسط نسبة سعر السكن إلى الأرباح في تايوان 9.6 مرة (تتجاوز مدينة تايبيه 15 مرة) ، وهو أعلى بكثير من المستوى الدولي المعقول (2 إلى 3 مرات) ، مما يشير إلى أن عتبة الشباب لشراء منزل مرتفع للغاية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن معدل عائد الإيجار هو حوالي 1.5 ٪ إلى 2 ٪. بمعنى آخر ، يمكن للمستأجرين الاستمتاع بنفس المساحة وظروف المعيشة فقط لأقل من 2 ٪ من سعر المنزل.
علاوة على ذلك ، أصبحت سياسة المقامر الإسكان للحكومة غير مواتية بشكل متزايد للمشترين. نظرًا لأن تدابير مثل ضريبة تكامل العقارات ، يتم تنفيذ ضريبة التخزين الإسكان وضريبة المنازل الفارغة تدريجياً ، ستظهر أيضًا عيوب نقلها المرتفعة في التحويل ولا تقارب أي تعويض تدفق نقدي للمنازل التي تشغلها ذاتيًا:
بالنسبة للشباب الذين لديهم حساسية لفعالية تمويل ، فإن استئجار منزل ليس فقط ضغوط اقتصادية منخفضة ، بل يسمح أيضًا للأموال بالاستثمار بمرونة في الأسواق الأخرى ذات الأجر العالي مثل سوق الأسهم أو قطاعات التشفير.
بموجب الوضع الحالي المتمثل في ارتفاع أسعار المساكن وانخفاض المكافآت ، لم يعد شراء منزل هدفًا ماليًا لكثير من الناس ، بل سلوكًا كبيرًا في استهلاك التكلفة.
بالنظر إلى سوق الإسكان من منطق دائرة العملة ، هل شراء منزل يساوي المسؤولية؟
بالنسبة للمستثمرين في دائرة العملة ، فإن السيولة والعائد والتحكم في المخاطر للأصول أكثر أهمية بكثير من “الشعور بالأمان” أو القيم التقليدية. استنادًا إلى هذا المنطق ، تفقد العقارات بالفعل السمة الكبيرة لـ “الاستثمار” وتتحول إلى تخصيص ديون عالية التكلفة ومنخفضة المكافآت.
يعتقد المؤلف أنه سواء كنت تريد شراء منزل أم لا ، قد لا تنظر أبدًا إلى مرحلة الحياة ، ولكن يجب أن تسأل نفسك أولاً عن الغرض والتعريف والحياة لشراء منزل.
تحذير المخاطر
استثمارات العملة المشفرة محفوفة بالمخاطر للغاية ، وقد تتقلب أسعارها بشكل كبير وقد تفقد كل مديرك. يرجى تقييم المخاطر بحذر.
